La vente sur plans
Les frais d'achats
Lorsque vous souhaitez acquérir un bien, vous devrez payer les frais d’achat en plus du prix de vente négocié avec le vendeur. Dans le canton de Vaud, ces frais d’achat représentent environ 5% du prix de vente.
Composition des 5% :
- 3,3% droit de mutation (taux fixe)
- 1,5% émoluments du registre foncier pour les frais d’inscription
- 0,2% frais du notaire
Les fonds propres
Pour l’acquisition d’un bien immobilier comme résidence principale, vos fonds propres doivent s’élever au minimum 20% de la valeur du bien. Ils doivent être composé d’un minimum de 10% provenant de votre épargne personnelle (compte d’épargne, 3ème pilier) et maximum 10% issus du 2ème pilier (LPP ou prévoyance professionnelle obligatoire). Votre conseiller financier vous fera une étude complète en fonction de votre situation et de vos revenus.
Prêt hypothécaire
Bien que les taux soient actuellement bas, les banques prennent un taux de référence de 5% auquel ils ajoutent 1% d’amortissement et 1% de charge (frais d’entretien). Par conséquent, les établissements financiers prennent un taux de base de 7% pour faire leur estimation. Le montant total annuel pour le prêt ne doit pas dépasser 1/3 du revenu brut total du couple.
Les différentes valeurs
Valeur à neuf ou de reconstruction
Cette valeur correspond uniquement au bâti et ne comprend pas le terrain. Il s’agit de la valeur de référence assurée par les établissements cantonaux d’assurance (ECA) pour la reconstruction du bien en cas de sinistre.
Valeur vénale
La valeur vénale est assimilée à la valeur de marché. Elle correspond au prix auquel le bien pourrait se vendre en condition normale du marché immobilier, au moment où l’estimation a été établie.
Valeur de nantissement
C’est la valeur résultant de l’évaluation du bien par un créancier hypothécaire, notamment une banque. Il s’agit de la valeur que le créancier acceptera de financer pour l’acquéreur. Cette valeur est souvent inférieur aux autres valeurs car elle se veut prudent.
Valeur intrinsèque ou réelle
Elle correspond à la valeur propre du bien dans son état actuel. Cette valeur ne tient pas compte de l’état du marché immobilier c’est-à-dire à l’offre et à la demande et de la situation géographique de l’immeuble. Pour trouver la valeur intrinsèque, il faut prendre la valeur à neuf, déduire la vétusté (dépréciation du bien en lui-même) puis y ajouter la valeur du terrain.
Valeur de rendement
La valeur de rendement d’un bien correspond à sa valeur locative annuelle capitalisée à un rendement entre 4% et 5%. Ceci dépendant le de la qualité du bien et de son emplacement.
Valeur fiscale
Il s’agit de la valeur qui est calculée par les services fiscaux. C’est la valeur pour l’imposition d’une bien foncier. En principe elle correspond à environ 80% de la valeur vénale.